陽陽與布痞  

新聞報導,有個社區大樓頂樓平台因為地震龜裂,造成頂樓九樓住戶房屋漏水。住戶請求管委會修繕頂樓平台以防漏水,但是管委會主張重大修繕要經過區分所有權人會議同意。本案例漏水發生情形許久,住戶請管委會修理,管委會表示住戶反映後有請人修理,未置之不理,但因為修理後還是持續漏水,都修不好,所以住戶就提告要求管委修繕頂樓平台,直到不漏水為止。第一審法院認為要經過區分所有權人會議決議始得為重大修繕,住戶不得直接請求管委會為頂樓平台之重大修繕。後來,區分所有權人會議要求住戶要負擔六成的修繕費用,住戶並不同意。第二審法院終局判決結果,認為管委會應將頂樓平台及住戶的房屋,依相當之修復方式,修復至不漏水之程度。

第一審法院判決概略意旨:「系爭房屋之頂樓平臺為系爭大廈區分所有權人所共有,若屬公寓大廈共用部分之重大修繕或改良者,則應經區分所有權人會議之決議後,交由管理委員會執行之,且其費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,非得由管理委員會自行決定。….本件系爭頂樓平臺之修繕費用既高達30多萬元 ,且係屬全面翻修工程,自當認係屬公寓大廈管理條例第11條第1 項所規定之共用部分重大修繕情形,而應由為管理委員會之被告依區分所有權人會議之決議始得為之。」因此,認為住戶未經區分所有權人會議決議情況下向管委會提出訴訟,判決駁回住戶請求。

但是第二審法院判決認定住戶請求有理由,管委會應修復漏水問題。第二審判決勵內容大略認為:「修繕事務所謂之一般或重大者,屬不確定之法律概念,自難僅以修繕範圍或金額定其標準。系爭平臺確有漏水情形,且未修復完畢。上訴人主張修繕部分為系爭房屋頂樓系爭平臺,為整棟公寓大廈之屋頂,係建築物之主要構造,亦為維持建築物安全及其外觀之必要構造,自屬社區住戶之共用部分。再者,社區結餘及公共基金金額相較,該修繕費用尚屬非鉅。且按起訴時系爭規約第12條明文約定:「共用部分之修繕,由管理委員會為之。其費用由公共基金支付,公共基金不足時,由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。管委會辯稱系爭平臺修繕費用高達三、四十萬元,屬於重大修繕,依系爭規約約定,需由區分所有權人會議決議通過,被上訴人並無權限云云,非但罔顧系爭平臺漏水必須儘速修繕,且將之視為重大修繕辦理,亦有違起訴時系爭規約第12條之約定。況受漏水影響之住戶恆屬少數,倘區分所有權人會議無法理性討論或表決時受多數操控,如此社區有漏水現象之住戶豈非永無修繕之日?是以類此影響日常生活而具有急迫性之漏水現象,在經費允許情況下,實不宜逕由社區管理委員會認屬重大修繕而將之推由區分所有權人會議決議。爭規約第12條嗣增修第25項約定,為起訴後通過,不應溯及適用上訴人已請求修繕權利之效力。被上訴人辯稱依新的規約,上訴人即不得再請求被上訴人為本件之修繕,需由區分所有權人會議決議通過且須自行分擔60%費用云云,要不足採。」總之,第二審法院認為,頂樓平臺為整棟公寓大廈之屋頂,為建築物安全及其外觀之必要構造,自屬社區住戶之共用部分。就該漏水修復之情形,以該修繕費用與公共基金金額相較,修繕費用並非過大。而且規約定有訂明共用部分之修繕,由管理委員會為之。對於管委會辯稱平臺修繕費用高達數十萬元元,屬於重大修繕要區分所有權人會議決議通過等語;第二審法院認為頂樓平臺漏水必須儘速修繕,若視為重大修繕辦理,違反起訴時規約之約定。而且對於少數漏水住戶而言,假若區分所有權人會議不公平或不理性的決議,將造成社區漏水現象永無修繕之日?所以說,第二審法院認為類此影響日常生活而有急迫性之漏水現象,在經費允許情況,不宜由社區管理委員會認屬重大修繕而將之推由區分所有權人會議決議,管委會應盡速修復頂樓平台至不漏水狀態。

 

 

 

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