陽陽與布痞

很多公寓大廈都有設置管理委員會，然後會向住戶收取管理費，作為公共基金來使用。不過凡是講到繳費就一定會遇到「有人不繳怎麼辦」的問題。最近我們看到一個案例是這樣的，某個社區裡面有一位住戶積欠了好多年的管理費，而新上任的現任管委會主委向這位住戶追討時，這位住戶卻主張管委會是「非法管委會」，因為前任主委違反社區規約的規定，連任次數超過了社區規約上面的次數限制，所以管委會本身是非法的，沒有資格要求他繳交管理費。這位住戶的主張有道理嗎？我們認為應該是沒有道理的。首先，依照公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金是由管理委員會負責管理；依照同條例第36條的規定，公共基金的收支、保管及運用是管理委員會的職務，所以這裡有一個很重要的觀念是：有權向住戶收取管理費的是「管委會」這個組織單位，而不是「管委會主委」這個人，管委會主委只是管委會的代表人，由管委會主委代表管委會來從事實際上收取管理費的行為。所以，實務上的法院判決認為，只要住戶真的有積欠管理費，那麼現在經過合法選任程序產生的管委會主委，就可以合法地代表管委會去向住戶催討管理費；至於前任主委的選任過程可能有不合法的問題，那也是過去的事情了，並不影響現任主委的合法地位。也就是說，上面所講的這位住戶不能拿這個當理由來拒絕繳交管理費。

不過事情還沒完喔，因為這位住戶又主張，他過去向前任主委要求看管委會的帳冊，但前任主委沒有給他看，所以他認為管委會的帳目不清，其中一定有什麼問題，所以還是拒絕繳交管理費。然而，我們認為這位住戶的主張應該也是沒有道理的。雖然依照公寓大廈管理條例第35條規定，利害關係人在必要時可以向管委會要求閱覽或影印有關公共基金的收支憑證、帳簿、財務報表等資料，管委會不能拒絕，而且依照內政部的解釋，住戶當然是利害關係人，所以住戶有權利要求管委會讓他看帳冊，這點是沒有錯的。然而問題在於，「住戶應該繳納管理費」這件事，和「管委會應該讓住戶看帳冊」這件事，用白話來說，並沒有「對價關係」可言，用法律專業術語來講，就是兩者並非「對待給付」的關係，所以不能適用民法第264條的「同時履行抗辯」，簡單地說，就是不能像買東西那樣，要求「一手交錢、一手交貨」啦！所以，就算管委會不給住戶看帳冊，住戶還是應該按時繳納管理費，住戶不能主張「在管委會給我看帳冊之前，我都不必繳交管理費」。不過，如果住戶要求看帳冊，管委會主委卻拿不出來，那麼管委會主委還是要負擔法律責任的。依照公寓大廈管理條例第48條規定，如果管委會主委沒有正當理由卻不讓住戶看帳冊，主管機關可以對管委會主委科處新台幣1000元以上、5000元以下的罰鍰，並可以要求管委會主委限期改善，屆期仍不改善的話，還可以連續處罰。所以，對於上面所講的這位住戶來說，正確的作法是去向主管機關申訴，而非拒絕繳交管理費。

講到這裡，我們順便來談一個生活中可能遇到的問題：前任屋主積欠的管理費，應不應該由後任屋主負擔？有些民眾高高興興買了新房子，要搬進去時卻被管委會人員要求必須把前任屋主積欠的管理費繳清，否則就不給你大門鑰匙或門禁感應卡等等，有些大樓或社區甚至在規約裡面特別加一條規定，要求後任屋主必須概括承受前任屋主積欠的管理費。然而，台灣高等法院曾經針對這個問題召開研討會，最後的決議是認為，原則上後任屋主無須負擔前任屋主所積欠的管理費，縱使規約裡面有特別規定也一樣。最重要的理由就是，法律上的債權債務其實是以「相對性」為原則，用白話來說就是，誰欠的就找誰要，不關別人的事。雖然公寓大廈管理條例有規定，規約對於後來才加入的住戶也有拘束力，但那是指住戶彼此之間抽象的權利義務而言，至於前任屋主已經欠下的管理費，債權人是管委會，債務人是前任屋主，權利義務非常明確，該找誰要就找誰要，不能牽拖到別人身上，目前實務上大多數的法院判決也都是採取這樣的看法。所以，除非是一些特殊的案例，否則一般而言，住戶並不需要代替前任屋主繳清積欠的管理費，如果管委會人員因此而阻擋住戶進入，甚至可能涉及妨害自由的刑事責任，值得各位留意。

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