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精神錯亂買房子,契約無效!

 

最近某新聞報導,罹患躁鬱症的曾姓男子,狂購預售屋十多戶,總價超過五千萬元以上,當事人配偶發現此事,當事人之後也發現自已瘋狂行逕,乃主張買賣契約無效,要求建商退還訂金五百多萬元,建商拒絕,雙方發生訴訟。法院認定曾某躁鬱症發作,以致於盲目投資,判決建商應退還當事人已繳納之價金。

當事人主張患有雙極性情感疾病,也就是俗稱的「躁鬱症」,在該病發作時,為無意識及精神錯亂狀況,短短數日內買下十多間房屋。建設公司則認為當事人購屋時,有評估不動產該地區發展性與未來性,在下訂金時也有審酌不同信用卡的繳款期限等等情況,很難看出當時狀態是無意識或精神錯亂。不過法院審理後,認為當事人在購屋的時候,是處於躁鬱症狀態,所以認定契約是無效,因此判決應返還當事人所繳納之五百多萬元訂金。

依據民法第七十五條規定,無行為能力之意思表示,無效;雖非無行為能力人,而其意思表示,係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。無行為能力之意思表示無效,是指沒有從事法律行為的能力的人,表達或接受法律效果的意思,均是無效的。有的人並非經常處於無行為能力,有可能是當時處於無意識或精神錯亂之情形,這時從事法律行為,也會認定是無效。與他人從事法律行為,會發生法律上的效力,例如成立買賣車輛契約,一方是要買的意思,一方是要賣的意思,這種買與賣之意思表示,必須要有效力,契約才會有效,若是沒有從事法律行為的能力,法律就會讓這個買或賣的意思,變成是無效,以確保交易安全及合理性,例如未滿七歲的小朋友就沒有行為能力,六歲小朋友去買一間房子,被認為是無效的買賣行為,這很容易理解。但是,對於大人處於無行為能力,就屬比較少見的情況。在本案例,就是大人處於無行為能力之情形,一般而言,大人處於無行為能力之狀態,可能有二種情形,一種是很容易從外觀上判斷出來,一種是要稍加留意才能從外觀上判斷出來;例如喝酒醉到泥醉的程度,連話都講不清楚,這是很容易被認為是無行為能力,或是有的精神疾病者,無法正常表達意識,也很容易判斷出來。在本案例,客觀上法院認為當事人短短數日買了十多間房子,實際上應無此需求,是在罹患躁鬱症發作情形下而從事法律行為,法院乃認定屬精神錯亂的情形,判定買賣契約無效,所以建設公司應退當事人給付的訂金。

 提醒大家,爾後從事買賣或類似交易行為,若發現當事人行為舉止,有奇奇怪怪的情形,最好再作進一步的確認或判斷,匆匆交易完成,不要以為賺到一筆大生意,也許可能是無效的交易,白忙一場得不償失。

 

 

 

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