陽陽與布痞

                 先從土地法第34條之1規定觀之：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

                    甲因為傾倒廢棄物在乙的土地上，被起訴依據廢棄物清理法第46條第4款之非法清理廢棄物罪，最後有罪判決確定，乙則提起附帶民事訴訟請求侵權行為損害賠償及占用土地相當於租金之不當得利。這個案例會涉及到兩個層次的問題，第一，附帶民事訴訟是否得提起返還不當得利，第二，同時請求侵權行為及不當得利，應該如何適用？

       什麼是限制登記？按土地登記規則第136條規定：「土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。」那麼預告登記、查封、假扣押、假處分等登記，是否有阻卻共有物分割之效力呢？答案是沒有。

　　平均地權條例（下稱本條例）在日前（民國112年1月10日）進行增修，其目的即為了強化土地及房屋價格不被有心人士哄抬炒作，就本次修法主要著重在五個重點，本文會以重點整理的方式，介紹這次的修法：

　　今（112）年初最高法院大法庭一錘定音，以110年度台上大字第3017號裁定，認為在土地登記錯誤、遺漏或虛偽，致權利人受有損害之場合，應優先適用土地法第68條規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。

　　若有違反水污染防治法的行為，環保署得依法裁罰，但是就違規情況如果沒有判斷行為情節的輕重，而直接裁罰法定最高額度三百萬元，行政法院是有可能撤銷這種裁量怠惰的違法行政處分。

　　有土地持分的朋友，對於土地法第34條之1，一定不陌生！按土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」只是，同法條第4項設有其他未同意的共有人可以同一買賣條件優先承購。惟共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。

　　實務上，基於各種原因，常常會有借用他人名字以登記購買土地的情形。依《所得稅法》第4條第1項第16款規定，個人出售土地的所得免納所得稅（此非指土地增值稅），但是這種借名登記出售土地的情形，借名人所取得之獲利是否要繳納所得稅呢？

　　山坡地申請機械除草，可以順便從事開挖整地嗎？當然不行，還要另外申請。

　　《土地法》第34條之1規定：

　　大家是否聽過「借名登記」此種盛行於民間的契約？簡而言之，就是某人雖然可以取得土地的所有權，卻由別人（出名人）與賣家簽訂買賣契約，並將土地登記在別人名下，自己雖然名義上沒有所有權，卻與別人另外簽訂契約，迂迴地保留管理、使用及收益土地的權利。

 　　針對房地交易實價登錄，實施以來，各種奇怪不實登錄情形，不一而足，新聞報導指出，造假手法像是「登錄高價、隱藏低價」、「附贈裝潢家電墊高房價」、「假合約」等等，實際上，這個被抓除了補稅及裁罰外，甚至可能就申報不實涉嫌刑法第214條使公務員登載不實文書罪，而遭移送地檢署偵辦。

　　今年初新修正公佈的「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」，所謂地政三法修正，除地號門牌完整揭露，其他預售屋和紅單納管等等，都有了最新規定，一般民眾可能要有大概瞭解，以後在買賣房屋時，才不會造成權益的損失。

　　土地法第34-1條第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」第4項前段：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

　　實務上，土地共有人以多數決出賣土地時，有時少數共有人會將其應有部份設定抵押權來阻撓。但是，不少情況是無債權的虛假抵押權，多數共有人難道沒轍嗎？那可不一定。

　　道路有很多種，依據市區道路條例第2條規定：「市區道路，指下列規定而言：一、都市計畫區域內所有道路。二、直轄市及市行政區域以內，都市計畫區域以外所有道路。三、中央主管機關核定人口集居區域內所有道路。」

　　如果土地上面有地上權或出租給他人蓋房子之類的情況，一般人可能聽過，假若該土地要出賣時，地上權人或土地承租人有「優先購買權」，程序上就是基地所有權之出賣人，應將同樣出賣條件通知地上權人或承租人，讓優先權人表示意見。
　　依土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」同條第2項規定：「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

　　立法院今年6月27日，針對《工廠管理條例》部份條文三讀修正，關於農地既存之低污染未登記工廠，應於二年內申請納管，三年內提工廠改善計畫、十年內取得特定工廠登記，二十年落日期限，引發各方注目，各方環保團體大加撻伐。

　　關於耕地三七五減租，地主即出租人與佃農即承租人的租佃爭議，經常是地主認為佃農有不為耕作的情形，因此主張終止租約而收回土地。依據耕地三七五減租條例第17條規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，若符合「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，得予終止租約。但是，實務上關於不為耕作，有相關的論述，並非可一概而論。